Qué son las subrogaciones hipotecarias

Si tienes una hipoteca, seguro que más de una vez has pensado o te has preguntado que es la subrogación, sobre todo si algún familiar o conocido te ha planteado la posibilidad de aplicarlo sobre tu préstamo.

Pues bien, la subrogación hipotecaria es el trámite mediante el que podemos cambiar nuestra hipoteca de una entidad a otra. Cuando se tiene un préstamo contratado en una determinada entidad financiera, existe la posibilidad de renegociar condiciones más favorables; no en vano, el director de la sucursal y los hipotecados se reúnen una vez al año o una vez cada medio año con el objetivo de revisar las condiciones de la hipoteca, especialmente por la evolución del Euribor.

Si estas condiciones no son favorables a nosotros, siempre podemos plantearnos la posibilidad de cambiar nuestra hipoteca de una entidad a otra, es decir, la subrogación.

Para ello, no es necesario ni el consentimiento de la entidad de crédito inicial ni que la posibilidad de amortización anticipada conste en el préstamo hipotecario. No obstante, la entidad de crédito original puede evitar la subrogación si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad. Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la anterior el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.

Tenemos que tener en cuenta que una subrogación hipotecaria conlleva una serie de gastos que deberemos tener en cuenta si queremos subrogar nuestra hipoteca, ya que es posible que el ahorro que podamos tener en el cambio no compense a los gastos y los trastornos producidos en las gestiones. Los gastos principales en una subrogación hipotecaria son de notaría, del registro y de gestorías, que como bien sabemos todos no son gastos precisamente asequibles.

Tipos de subrogaciones

Podemos distinguir dos tipos de subrogaciones:

  • Subrogación de deudor. Son aquellas en las que lo que se cambia es el deudor, fundamentalmente en operaciones de compraventa.
  • Subrogación de acreedor. Son las más habituales, por no decir la totalidad, consisten en el cambio de entidad bancaria.

¿Como se realiza una subrogación?

Si una persona tiene suscrito un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y otro banco le ofrece mejores condiciones, han de presentarle esa oferta por escrito, y las condiciones que le hayan ofertado son vinculantes, de modo que esa oferta, denominada “oferta vinculante”, da inicio al procedimiento de subrogación.

Subrogación hipotecariaLa entidad que quiera llevarse la hipoteca del cliente tendrá que notificar a través de un notario a la entidad que tiene la hipoteca originaria su intención de subrogarse, y le pedirá que le entreguen en el plazo de máximo de siete días naturales una certificación del importe pendiente del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.

En ese momento, la entidad bancaria primera tiene un plazo de 10 días hábiles para poder presentarle a su todavía cliente una nueva propuesta hipotecaria que iguale o mejore la de la entidad bancaria competente. Todo ello también delante de un notario que certifique todo el procedimiento y comunicándole también por escrito al cliente. Este mecanismo para retener al cliente se llama “enervar la subrogación”.

Por todo ello, el principal beneficiado es el cliente, que consigue mejores condiciones por su hipoteca. Pero como todo lo bueno, tiene su parte mala, en este caso, tiene un coste: la comisión de subrogación. Se trata de una comisión que aplica el banco por trasladar el préstamo a otra entidad. La comisión máxima que establece la Ley es de 0,50 % durante los 5 primeros años y 0,25 % el resto de los años. Aunque esta comisión es negociable y también se suelen especificar en las cláusulas de los préstamos hipotecarios pudiendo ser inferiores o incluso no existir.

¿Subrogación o cambio de hipoteca?

Es una decisión difícil a tomar, tenemos que tener en cuesta tanto los costes bancarios como los externos (notario, registro, etc).

  • A favor de la subrogación: menores gastos, mejoría del tipo de interés y es posible ampliar el plazo. Pero no se puede ampliar la liquidez.
  • A favor del cambio de hipoteca: podemos ampliar el capital, mejorar las condiciones y refinanciar otras deudas aunque se trata de una operación más costosa.

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